Muchas personas acuden a las conocidas subastas bancarias o subastas inmobiliarias con la esperanza de adquirir una vivienda a un precio mucho más barato que el del mercado. Pero no todo son facilidades; hay una serie de factores que debe tener en cuenta antes de adquirir una subasta bancaria, ya que su experiencia puede parecerse más a una pesadilla que a la fantasía de tener una casa propia.
¿Qué son exactamente?
Cada año, los bancos y las Sofoles conceden decenas de miles de créditos hipotecarios. Sin embargo, aproximadamente el 4% de los prestatarios incumple con el pago de sus hipotecas, lo que lleva a los bancos a utilizar medios legales para reclamar la propiedad que se dejó como garantía en caso de incumplimiento.
Los bancos, por su parte, no se dedican a la venta de inmuebles, por lo que una vez que un juez les ha concedido la autoridad para demandar a sus prestatarios por incumplimiento de contrato, lo único que quieren es recuperar al menos una parte del importe del préstamo.
Una subasta inmobiliaria es un proceso legal en el que un juez subasta una propiedad embargada al mejor postor. El banco utilizará el producto de la venta para recuperar una parte de su inversión.
¿Cómo funcionan?
Las subastas bancarias son propiedades inmobiliarias que se venden hasta por un 60% menos de su valor de mercado, lo que las hace especialmente atractivas para los compradores.
El procedimiento para comprar una vivienda embargada es el siguiente:
- Un juez publica un edicto en el que se revela la ubicación y los atributos de un inmueble embargado.
- Los interesados en adquirir el inmueble acuden a Bansefi y depositan el 10% del avalúo listado, con lo que el inmueble sale a subasta.
- Los interesados presentan ofertas el día de la subasta y el inmueble se adjudica al mejor postor.
Subastas de diferentes tipos
Los inmuebles se subastan ante un juez en las subastas judiciales. Para participar se requieren depósitos del 10% del valor de la propiedad, que sólo pueden ser emitidos por Bansefi. Hasta el día de la subasta judicial, el precio se establece mediante pujas.
Por otro lado, están las subastas bancarias, en las que las entidades financieras utilizan la venta de créditos, o en este caso de inmuebles, para resolver problemas de morosidad o impago. Esto lo hacen los bancos directamente o a través de despachos de abogados.
Hay dos categorías de ellas: las que se producen entre la demanda y la preparación de la subasta, conocidas como cesiones de derechos y créditos litigiosos. Con estos fondos, el banco adquiere cualquier crédito existente a su favor, así como la garantía hipotecaria y cualquier acción pendiente contra el deudor. La propiedad en sí no se compra. Estas transacciones se realizan ante notario o en la sala del juzgado.
Además, las que han sido subastadas o adjudicadas, pero aún no se ha realizado la escritura, conocidas como cesiones de derechos de adjudicación. Sólo está pendiente la toma de posesión del inmueble, y se compra el derecho del banco a escriturar legalmente el inmueble. Esta compra debe ser confirmada ante notario.
¿Cómo se adquiere una vivienda en una subasta bancaria?
La cesión de derechos litigiosos y la cesión de derechos de adjudicación son las dos formas de adquisición de inmuebles que se realizan a través de una subasta bancaria.
En el primer caso, obtienes la propiedad de la demanda que presentaste contra el cliente que incumplió su préstamo hipotecario. Como resultado, te encargarás de llevar a término el procedimiento judicial de adjudicación de la propiedad. Podrás iniciar el proceso de escrituración y posesión después de haber ganado el juicio.
Aquí, pagas al banco en efectivo por la sesión de los derechos litigiosos que solicita. El banco puede exigir hasta el 30% del valor comercial del inmueble en algunos casos.
El banco ya ha ganado el litigio en el segundo caso, y la propiedad ha sido vendida. Como el banco intenta recuperar los costes legales y obtener un resultado favorable, el precio es más alto que en el caso anterior. Por otra parte, estas propiedades pueden estar hasta un 40% por debajo del valor de mercado.
Es posible solicitar financiamiento una vez que se haya pagado la cesión de derechos de adjudicación.
Según la Condusef, existen mitos y verdades sobre las subastas bancarias
La CONDUSEF (Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros)
El mito sobre que el inmueble perderá valor y el proceso sería demasiado largo.
Falso: En una subasta bancaria se puede comprar una casa o un piso y mantener o mejorar el patrimonio. El proceso de adquisición de la propiedad a través de un juicio (adjudicación de derechos litigiosos) puede durar hasta dos años. Si la casa ya ha sido embargada, el proceso puede durar entre 3 y 6 meses.
El mito sobre los derechos de ejecución hipotecaria y si estos se pueden comprar.
Verdadero: Como se ha dicho anteriormente, usted puede sustituir al banco en la acción para obtener los derechos de ejecución hipotecaria tras una resolución judicial que le garantice la recuperación del inmueble.
El mito sobre que la propiedad no se adquiere cuando se compran los derechos litigiosos.
Falso: “El inmueble en litigio pasará a manos de quien adquiera los derechos litigiosos una vez concluido el juicio”, según la revista “Protege tu dinero” de la Condusef, “por lo que hay que tener en cuenta el momento del proceso para poder disponer del inmueble.”
El mito sobre que el banco paga los gastos de escrituración.
Verdadero: cuando se adquieren derechos de litigio o de adjudicación, el nuevo propietario se hace cargo de los gastos de escritura.
La Condusef exhorta a considerar cuidadosamente estas opciones y a sopesar los siguientes peligros, porque en algunos casos sucede lo siguiente:
- Debe pagar el avalúo del inmueble.
- Pagar el proceso de desahucio del antiguo propietario.
- No se puede utilizar un préstamo hipotecario para comprar una propiedad que está en litigio.
- Como no puede vivir en la casa antes de comprarla, podría asustarse si tiene problemas.
Los riesgos de la compra de una vivienda en subasta
Sin embargo, la compra de una casa o apartamento en estas circunstancias conlleva riesgos, y no todo es lo que parece. Para empezar, como el inmueble suele estar habitado por un acreedor de un banco en quiebra, el posible comprador no puede ver el interior del inmueble y, por tanto, no puede determinar su estado. También es posible que el anterior propietario no estuviera al día con el mantenimiento, los impuestos sobre la propiedad, las facturas del agua y otras obligaciones. Cuando se compra una casa en una subasta, se asumen todas esas deudas, y a veces se acaba gastando mucho más de lo previsto.
Los impuestos son un gasto adicional que mucha gente pasa por alto. Cuando se compra una casa con una hipoteca, el vendedor es responsable de pagar los impuestos. Sin embargo, en el caso de una subasta bancaria, no es así: ¡usted será el responsable de pagarlos! También tendrá que pagar la escritura y otros gastos notariales, por lo que el precio de la vivienda será mayor de lo que había previsto.
Además, deberá disponer de los fondos en efectivo para participar en una subasta bancaria, ya que no se aceptan préstamos hipotecarios de ningún tipo para la compra de una propiedad en subasta.
Otro aspecto que considerar es que el hecho de que usted haya comprado legalmente la propiedad no implica que los actuales ocupantes se vayan inmediatamente: es posible que tenga que contratar a un abogado especialista en desalojos para que los antiguos propietarios se vayan y usted pueda ocupar, remodelar, vender o hacer lo que quiera con ella.
Desafortunadamente, debido a que los procesos legales en México son lentos, complicados y a menudo ambiguos, este proceso puede tomar meses o incluso años.
Fraudes al comprar una vivienda en subasta
Reconociendo la necesidad de muchas personas de comprar una vivienda y la dificultad del proceso legal, algunos individuos y grupos crean empresas ficticias que ofrecen subastas bancarias a precios muy bajos.
Estas empresas suelen tener locales y nombres opulentos, dando la sensación de seriedad. Proponen vender el inmueble a los interesados una vez que el juez haya dictado la correspondiente sentencia, y solicitan un pago inicial de hasta el 50% del importe total para completar los trámites.
La cuestión es que el inmueble nunca se entrega al estafado después de que hayan pasado meses. Cuando acuden a las oficinas para saber qué ocurre, con frecuencia se encuentran con que ya han desaparecido… ¡junto con el dinero!
¿Qué debe hacer antes de comprar un inmueble embargado?
Si tiene los recursos necesarios para comprar una vivienda en propiedad y está dispuesto a asumir los riesgos que conllevan las subastas, le proponemos que haga lo siguiente:
- Vaya a la propiedad para ver dónde está y en qué estado se encuentra; aunque no sabrá cómo está por dentro, se hará una idea de la calidad general de la propiedad y del barrio.
- Investiga los costes de la zona en la que se encuentra el inmueble que te interesa para hacerte una idea de lo económico que será.
- Verifica que la propiedad pertenece a un banco y no a un particular en el Registro Público de la Propiedad.
- Contrata a un notario para que verifique que la propiedad está libre de impuestos pendientes sobre la propiedad, el agua y otros. Recuerda que, si el inmueble los tiene, tendrás que pagarlos cuando lo compres.
- Si contratas a una empresa para que te ayude con el proceso, asegúrate de que no ha sido acusada de fraude y tiene buena reputación.
Se puede perder dinero cuando se cometen errores, evítalos de esta manera.
- No se requieren depósitos. En las subastas judiciales o bancarias no se hacen anticipos.
- Pagos a bancos o agencias gubernamentales. Los pagos se realizan a nombre del banco o a través de letras de depósito dirigidas a organismos gubernamentales.
- Firma de documentos abiertos al público. Los documentos se firman delante de las autoridades judiciales o de un notario público durante la compra.
- Con su nombre. Los trámites se realizan a nombre del cliente o a nombre de quien éste indique.
Para adquirir un inmueble a través de este programa, se debe contar con al menos 300,000 pesos para cubrir el costo de la adjudicación del inmueble, así como otros gastos como avalúo, escrituración, gastos de oficina, servicios de demora e ISR. Cabe recordar que no es posible pagar con un banco o con una tarjeta de crédito del Infonavit.
Las recomendaciones para la compra de una vivienda en subasta
Antes de iniciar el proceso, en el caso de las subastas judiciales estudie el expediente para conocer las particularidades, se verifique que el inmueble provenga de un embargo, ya que otro tipo de subastas pueden ser riesgosas, y se pague a tiempo el complemento de la oferta para no perder el depósito.
En el caso de los préstamos bancarios, afirma que hay que investigar al deudor y las posibles sentencias en su contra, así como intentar conseguir una deuda con buenos tipos de interés y un coste que no se aleje del valor del inmueble. Lo más importante es asegurarse de que si se hace a través de una empresa, ésta esté certificada.
No deje que su dinero se desperdicie.
Cuando se trata de casos judiciales. El Poder Judicial no quiere que usted pierda su dinero. Si usted gana la subasta, el 10% de BiDe se convierte en una garantía, y tiene hasta 10 días para pagar el saldo, o su depósito bancario se perderá.
Existe el riesgo de perder dinero si no hace el trabajo preliminar de investigar al deudor o la hipoteca. El sistema tiene varios beneficios, pero debe ser abordado con precaución.
Sin importar las circunstancias, se debe verificar el estado de la propiedad en el registro público antes de hacer cualquier pago, y que cualquier pago debe hacerse directamente al banco o a través de Bansefi. Al firmar documentos públicos, debes hacerlo ante funcionarios judiciales o un notario público, y todo debe estar a tu nombre o al de quien tú elijas.
Asegúrese de tener suficiente dinero en efectivo para pagar en efectivo.
Ahora que sabe lo que es una subasta bancaria y ha descubierto una empresa o compañía completamente legal, puede tomar las medidas necesarias para comprar su casa en una subasta bancaria; por eso le dejamos algunos consejos para cuando esté listo para dar el siguiente paso.
El primer paso es asegurarte de que tienes los fondos para realizar el pago en efectivo, así como un colchón en caso de imprevistos.
Visite el inmueble
Es fundamental que visite el inmueble para conocer su estado, su ubicación y su entorno, a fin de hacerse una idea de cómo puede ser la propiedad por dentro.
Comprueba si está en el Registro Público de la Propiedad.
Verifique que el inmueble pertenece a una entidad bancaria y no a un particular en el Registro Público de la Propiedad para evitar confusiones o equívocos que puedan derivar en una nueva acción judicial.
¿Tengo que pagar algo extra además del precio de venta?
Las propiedades en las subastas bancarias ofrecen un descuento considerable de hasta el 60% del valor real de la propiedad, pero considera los costos extras, tales como:
- Las deudas que tiene la propiedad, como los impuestos sobre la propiedad, la energía y el agua, por ejemplo.
- El coste de la tasación de la propiedad.
- El título de propiedad es un documento que documenta la transferencia de la propiedad.
- Los honorarios de los notarios.
Y todos debes pagarlos tu.
Busque la asesoría de un experto.
Te recomendamos que contrates los servicios de un notario público, así como de un corredor de bienes raíces o la asesoría de un profesional en el ramo hipotecario, antes de realizar este tipo de transacciones que implican una cantidad importante de dinero y que están rodeadas de circunstancias legales, para que cuentes con ellos para resolver dudas como la verificación de la liberación de gravámenes, deudas de servicios públicos, impuestos prediales y otros gastos adicionales que tendrás que considerar al comprar una vivienda.
Compruebe si la empresa tiene reputación y licencia.
Compruebe si no se trata de una empresa fantasma. Debe buscar el nombre de la empresa, su sitio web oficial y su dirección de correo electrónico. Es una estafa si no tienen esta información y le piden que pague un depósito.
Para evitar ser víctima de un fraude inmobiliario, no dé nunca un anticipo, crédito o dinero sin pruebas.
¿Son las subastas bancarias una buena idea?
Por último, una subasta bancaria es una excelente opción si:
- Dispone de los fondos necesarios para cubrir la compra del inmueble, así como los gastos adicionales y notariales que puedan surgir.
- No tiene prisa por adquirir una vivienda, por lo que puede permitirse esperar uno o dos años a que se la entreguen.
- Para llevar a cabo el proceso, cuenta con una sólida asistencia de abogados y notarios, lo que le garantiza que no será víctima de un fraude.
