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CONTROVERSIA DEL ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE ____________
SECRETARIA “__”
JUEZ _________________
DE LO CIVIL
____________________ en mi carácter de mandatario judicial de __________________, respetuosamente expongo:
Con fundamento en lo dispuesto por los artículos 691, 692 693 y demás relativos del Código de Procedimientos Civiles, vengo a interponer recurso de apelación en contra de la sentencia definitiva de fecha ______________________, solo en cuanto hace al segundo punto resolutivo que condena a mi representado al pago de las rentas reclamadas.
Dicho resolución causa a mi representado los agravios que más adelante se hacen valer.
A G R A V I O S
P R I M E R A G R A V I O
Parte de la resolución que lo causa: toda la sentencia impugnada por cuanto hace a condenar a la parte demandada al pago de las rentas generadas del mes de enero del 2010 al mes de enero de 20__ a razón de $_,___.00 (___________ MENSUALES 00/100 M.N.) mensuales o cada una de ellas (______________ pesos 00/100 M.N.) haciendo un total de $__,000.00 (__________MIL PESOS 00/100 M.N.)
Preceptos legales violados aplicados lo son los artículos 55, 81, 82, 282, 381, 402, y demás relativos del Código de Procedimientos Civiles en relación con el artículo 2448 E o 2428 E del citado código sustantivo.
El artículo 2448 o 2428 letra E del Código Civil establecen la presunción legal de pago de las pensiones rentísticas que no hubieren sido reclamadas por el arrendador habiendo transcurrido un plazo superior a los tres meses. Presunción legal que opera en favor del arrendatario, según se advierte de la exposición de motivos de la reforma que dio origen al actual texto de dicha norma jurídica.
En el caso que nos ocupa el a quo violó todos y cada uno de los preceptos legales anteriormente invocados, ya que realizó una incorrecta interpretación del artículo 2448 E o 2428 E del Código Civil, y asimismo dejó de aplicar lo previsto por el artículo 282 en relación con el artículo 381 del Código de Procedimientos Civiles, con lo cual materialmente está variando y alterando las normas del procedimiento.
Respecto del pago de las pensiones rentísticas reclamadas por la parte actora correspondía a la parte demandada y que la parte actora se encontraba exenta de la carga de la prueba. Esta consideración del a quo errónea e ilegal, pues como se ha señalado el artículo 2448 E o 2428 E del Código Civil establecen una presunción legal de pago a favor del inquilino, es decir a favor de la parte demandada en el juicio en que se actúa, por lo que en términos del artículo 381 la parte demandada se encontraba exenta de la carga de la prueba y a quien correspondía la carga de la prueba, en términos del artículo 282 era a la parte actora, pues es ésta quien pretende desconocer la presunción legal antes señalada.
En este sentido es obvio que el a quo parte de premisas falsas, consecuentemente también habrá de arribar a conclusiones falsas erróneas e incongruentes.
Asimismo sostiene el a quo en la sentencia impugnada que no acreditó el pago de las rentas reclamadas, sin embargo existe esta presunción de pago, resultando aplicable la tesis de jurisprudencia que a continuación se cita. “RENTA ELEMENTOS DE LA PRESUNCIÓN DE PAGO PREVIISTA EN EL ARTÍCULO PUBLICADO COMO 2428_E DEL CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, EMITIDA POR TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO (ORGANO DE JERARQUICAMENTE INFERIOR A LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACION Y QUE POR ENDE SUS RESOLUCIONES NO PUEDEN ESTAR POR ENCIMA DE LAS PRONUNCIADAS POR NUESTRO MAS ALTO TIRIBUNAL, CON NUMERO DE REGISTRO 169625).
Ahora bien de las actuaciones judiciales se advierte que el propio a quo ha reconocido que la parte actora se abstuvo de interpelar a la demandada el pago de las pensiones rentísticas, por lo que se actualizan los supuestos normativos previstos en el artículo 2448 E del Código Civil o 2428 E del Código Civil y por ende el a quo debió haber absuelto al mi representado de las prestaciones reclamadas, especialmente la del pago de las rentas reclamadas.
En tal virtud deberá dictarse otra sentencia y en su lugar deberá dictarse otra en la que se absuelva a la demandada del pago de todas y cada una de las pensiones rentísticas reclamadas por la actora.
S E G U N D O A G R A V I O
Disposiciones legales violadas, no aplicadas o aplicadas inexactamente, las que se desprende de los artículos 81 Y 82 del Código de Procedimientos Civiles.
Parte de la resolución que causa los presentes agravios lo constituye la sentencia de treinta y uno de enero del año en curso, solo en lo que respecta al segundo punto resolutivo.
Las disposiciones legales antes señaladas y que fundan el presente agravio imponen la obligación al Juzgador de fundar sus resoluciones y consideraciones jurídicas, en criterios doctrinarios además de ser claras y congruentes, situación que no acontece en el caso que nos ocupa.
El considerando segundo de la sentencia recurrida, señala que en el documento base de la acción se estableció como lugar de pago de las rentas, el inmueble arrendado, siendo contradictorio con la establecido en la cláusula tercera del mismo instrumento, que señala como lugar de pago de las rentas el domicilio del arrendador.
Denota la imprecisión de la sentencia recurrida que en la cláusula tercera del documento que se utiliza como base de la acción, se estableció como lugar de pago del arrendamiento el domicilio del arrendador sin que éste se haya especificado en dicho contrato, situación que se pasa desapercibida al señalarse dos lugares de pago, lo cual crea una confusión aun mayor, siendo improcedente se me condene al pago de las rentas reclamadas.
De lo anterior se coligue que la acción que se ejercita es improcedente en todas y cada una de sus prestaciones, pues la cláusula segunda del contrato de arrendamiento base de la acción se establece como lugar de pago, la localidad arrendada, lo cual si analiza el a quo en la resolución que se combate.
Pero por otro lado la clausula tercera del mismo instrumento señala como lugar de pago el domicilio del arrendador, esto es estamos en presencia de dos lugares de pago, con lo cual se deja al suscrito en estado de indefensión.
De lo anterior puede apreciarse que existe una grave incongruencia en cuanto al lugar en donde debió efectuarse el pago del arrendamiento, ya que por una lado se señala la localidad arrendada y por otro el domicilio del arrendador, sin que en el contrato de arrendamiento se establezca cual es este, incongruencia que se mantiene en la sentencia que se ataca, pues el a quo no determina con claridad el lugar de pago de rentas.
Sin embargo los dos supuestos hacen improcedente la acción que se ejercita, ya que en el primero se señala como lugar de pago la localidad arrendada sin que se acredite haber requerido el pago y en el segundo supuesto, no se determina el domicilio del arrendador.
Son aplicables las tesis de jurisprudencia que a continuación se citan.
ARRENDAMIENTO, MODIFICACIONES O ENMIENDAS DE CONTRATOS DE. SON OBLIGATORIAS UNICAMENTE LAS EFECTUADAS DE COMUN ACUERDO POR LOS CONTRATANTES.
Para que prosperara la acción de rescisión fundada en el incumplimiento del arrendatario, el arrendador debió requerirlo previamente de pago en su domicilio, y no notificarle, mediante diligencia alguna, el lugar donde debía de pagar sus rentas, porque así no se pactó en el contrato base de la acción ni en su prórroga posterior; toda vez que tratándose de modificaciones o enmiendas de contratos de arrendamiento, aquéllas deben, por la naturaleza bilateral de tales contratos, efectuarse de común acuerdo entre los contratantes, pues sólo obligarán a éstos en la medida en que expresamente lo hayan convenido, como así lo establece el artículo 1796 del Código Civil para el Distrito Federal, y precisamente por ello, entre otros requisitos, es que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, de conformidad con lo dispuesto en el numeral 1797 del ordenamiento citado.
QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
T.C.
Amparo directo 3839/91. José Yever Mecku. 7 de noviembre de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: Ignacio Patlán Romero. Secretaria: Yolanda Morales Romero.
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Octava Epoca. Tomo IX, Marzo de 1992. Pág. 146. Tesis Aislada.
ARRENDAMIENTO. LUGAR DE PAGO DE LAS RENTAS.
Si en el contrato de arrendamiento no se señaló el domicilio en el cual debía efectuarse el pago de la renta, tiene aplicación el artículo 2427 del Código Civil que establece que a falta de convenio sobre el lugar del pago, la renta se cobrará en la casa, habitación o despacho del arrendatario. La aplicación del citado precepto implica la obligación del arrendador de acudir al domicilio del inquilino a requerir mensualmente el pago de la renta. La anterior conclusión conduce a sostener que para justificar que el inquilino incurrió en mora, es al arrendador a quien incumbe demostrar que acudió oportunamente a su domicilio a efectuar el cobro de las rentas y que éstas no le fueron pagadas.
3a.
Amparo directo 636/61/2a. José Ferrara García. 8 de enero de 1962. 5 votos. Ponente: Mariano Azuela.
Volumen XII, Cuarta Parte, pág. 96. Amparo directo 2091/57. Raúl Arredondo y coag. 13 de junio de 1958. Unanimidad de 4 votos. Ponente: José Castro Estrada.
Volumen XXXIII, Cuarta Parte, pág. 80. Amparo directo 1121/59. Beneficiadora de Fierro, S. A. 17 de marzo de 1960. Unanimidad de 4 votos. Ponente: José Castro Estrada.
Instancia: Tercera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Sexta Epoca. Volumen LV, Cuarta Parte. Pág. 19. Tesis Aislada.
ARRENDAMIENTO. LUGAR EN QUE DEBEN PAGARSE LAS RENTAS.
Al operarse la transmisión de la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento, cesa la obligación del inquilino de pagar la renta en el domicilio del primitivo arrendador, como se había pactado, y si no hay prueba de que entre el nuevo adquirente y el inquilino se convino en que ese pago debería hacerse en el lugar que designara el primero, surte efectos la regla que establece el artículo 2427 del Código Civil, es decir, que deberá pagarse en la casa o despacho del arrendatario. Conforme a lo apuntado en esta tesis, es irrelevante el hecho de que la inquilina hubiera conocido el domicilio de la arrendadora, hecho incontrovertible, toda vez que lo señaló en sus escritos de consignaciones, pues este conocimiento habido por cualquier otro medio, no precisamente porque los nuevos propietarios se lo hubiesen hecho saber para que en él les pagara las rentas, no subsana tal omisión de éstos, de modo que produjera la obligación para la inquilina de cubrirlas en dicho domicilio, si no opera la regla general del artículo 2427.
3a.
Amparo directo 5868/59. Manuel E. Castrejón y otra. 30 de septiembre de 1960. Mayoría de 3 votos. Ponente: José López Lira. Disidente: Gabriel García Rojas.
Instancia: Tercera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Sexta Epoca. Volumen XXXIX, Cuarta Parte. Pág. 9. Tesis Aislada.
ARRENDAMIENTO. LUGAR DE PAGO DE LAS RENTAS. MORA.
Con motivo de la determinación del lugar de pago de rentas, para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, que a su vez da base para precisar los casos en que el obligado incurre en mora, puede presentarse las siguientes hipótesis: una primera en que se fije expresamente el domicilio en que debe hacerse el pago, y que no ofrece ninguna dificultad; tampoco ofrece dificultad el segundo caso, que sería aquél en el que no se hace señalamiento ni alusión alguna al lugar en que deben cubrirse las rentas, ya que el artículo 2427 del Código Civil establece que a falta de convenio la renta deberá pagarse en la casa habitación o despacho del arrendatario, en este caso de mora comienza a computarse en cuanto al arrendatario deja de cubrir la renta, habiendo cumplido el arrendador con la obligación de concurrir al domicilio de aquél a hacer el cobro. Un tercer caso es aquél en el que estableciéndose la obligación de cubrir las pensiones rentísticas en el domicilio del arrendador, no se señala éste. Este caso a su vez puede revestir dos modalidades siendo la primera de ellas aquélla en la que existen elementos que demuestran que por medios diversos se conocía tal domicilio, caso que debe equiparse con un señalamiento expreso de “domicilio conocido”; es esta hipótesis la mora se computa a partir del día siguiente a la fecha señalada para el cumplimiento de la obligación, pero debiendo tomarse el consideración al respecto la tolerancia de diez días de pago que en reiteradas tesis ha concedido esta Sala, en tales casos. Por último la segunda modalidad en la que habiéndose establecido la obligación de pagar en el domicilio del arrendador, ni se señaló domicilio, ni hay constancias de que éste conozca por otros medios. En éste el pago tendrá que hacerse en el domicilio del arrendatario, debiendo ocurrir al cobro el arrendador o su representante, sin lo cual no podrá considerarse que el obligado se ha constituido en mora.
3a.
Amparo directo 1428/58. Luis Ramírez Zenteno. 5 de octubre de 1959. Mayoría de 4 votos. Ponente: Manuel Rivera Silva. Disidente: José Castro Estrada.
Instancia: Tercera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Sexta Epoca. Volumen XXVIII, Cuarta Parte. Pág. 84. Tesis Aislada.
ARRENDAMIENTO. LUGAR DE PAGO DE RENTAS.
Si el domicilio del arrendador no figura en el contrato ni ha sido hecho del conocimiento del arrendatario, en forma indubitable, el inquilino no incurre en mora sino hasta que es legalmente requerido para el pago de las rentas en su domicilio.
3a.
Amparo directo 4605/61. José S. Trápaga. 4 de junio de 1964. 5 votos. Ponente: Mariano Azuela.
Instancia: Tercera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Sexta Epoca. Volumen LXXXIV, Cuarta Parte. Pág. 11. Tesis Aislada.
ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE, POR FALTA DE PAGO PUNTUAL DE RENTAS.
No procede la rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago puntual de rentas, cuando el arrendatario demuestra que no incurrió en mora. Ante la falta de convenio sobre lugar en que la renta debe ser pagada, ésta ha de cubrirse en el domicilio del arrendatario, quien no incurre en mora mientras no se le haya requerido de pago en dicho lugar.
3a.
Amparo directo 5653/58. César Navari. 15 de febrero de 1960. Unanimidad de 4 votos.
Instancia: Tercera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Sexta Epoca. Volumen XXXII, Cuarta Parte. Pág. 99. Tesis Aislada.
En tal virtud deberá dictarse otra sentencia y en su lugar deberá dictarse otra en la que se absuelva a la demandada del pago de todas y cada una de las pensiones rentísticas reclamadas por la actora.
Por lo expuesto y fundado,
A USTED C. JUEZ Y A USTEDES C.C. MAGISTRADOS, atentamente pido se sirvan:
PRIMERO._ Tener a mi representado en tiempo interponiendo recurso de apelación en contra de la sentencia definitiva.
SEGUNDO._ Tener por expresados los agravios que se hacen valer.
TERCERO._ Admitir el presente recurso en el efecto que la ley ordena.
CUARTO._ Previos trámites de rigor y estilo dictar sentencia revocando la resolución que se ataca en merito a los razonamientos vertidos.
Protesto lo necesario
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