El 19 de septiembre del 2017 la CDMX sufrió un Terremoto de 7.1 grados de intensidad, dada esta situación algunos de los inmuebles quedaron con algún daño ya sea en las fachadas, en los interiores e incluso en sus estructuras, lo cual los hace objetos de riesgo o inhabitables.
Se estima que varias de las personas cuya casa o departamento fueron afectados por el sismo habitaban en un departamento bajo un contrato de arrendamiento y podían utilizar la vivienda en los términos y condiciones establecidos en el contrato firmado con el arrendador o dueño de la propiedad a cambio de pagar una renta por mínimo un año.
El Código Civil de la CDMX establece que todos los contratos de arrendamiento, tanto de vivienda como comerciales, deben prever la inclusión de una cláusula de terminación anticipada, en casos de fuerza mayor o caso fortuito.
Entonces te mencionaremos cuales son las obligaciones legales y económicas tanto del arrendatario como del arrendador en caso de que suceda un evento fortuito o de fuerza mayor como un terremoto, en este sentido, un caso fortuito podría ser que un espectacular se caiga contra la vivienda que una persona habita; un caso de fuerza mayor puede ser que después de un terremoto, una casa o departamento quede inhabitable por daño estructural avalado por protección civil y asentando los daños mediante un peritaje.
Si los daños son parciales, el dueño de la propiedad está obligado a pagar los trabajos de reparación, y en caso de que éste no lo haga, el arrendatario puede dar por terminado el contrato sin ningún tipo de penalización.
Si el arrendador se hace cargo de las reparaciones, pero el inquilino no puede habitar el inmueble mientras esto ocurre, las rentas en ese periodo no deben ser cobradas, y en caso de durar más de dos meses, se puede dar por terminado el contrato de arrendamiento sin responsabilidad alguna.
En el caso del terremoto que sacudió las CDMX puedes avisarle al dueño del inmueble que se da por terminado el contrato de arrendamiento derivado de que ocurrió un evento de fuerza mayor, por lo que se da por terminado el contrato y así dejes de pagar la renta correspondiente.
Apegándose a lo que se establece en los artículos 2431 y 2432 del Código Civil de la Ciudad de México, que prevén la rescisión del contrato por caso fortuito o fuerza mayor.
Artículo 2431:
De encontrarse en una situación de impedimento para “el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato”.
Artículo 2432:
Si el impedimento para el uso de la cosa arrendada es “alguna parte”, el arrendatario podrá solicitar la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el anterior artículo”.
En el caso que tu arrendatario te exija seguir pagando la renta, aun cuando existe un daño estructural, tienes que solicitar ante un juez que dicte una orden judicial con la que le dictamine al dueño o administrador del inmueble, que esa exigencia es improcedente, toda vez que el inmueble es inhabitable.
Dado de que se trata de un contrato civil entre dos particulares sin un nivel de subordinación, quien renta deberá comprobar mediante un peritaje que efectivamente el inmueble ya no puede ser habitado.
Si eres arrendador y existe un evento de fuerza mayor o de caso fortuito, y tú arrendatario no quieren desalojar el inmueble ya que sufrió daños que ponen en peligro su vida, debes recurrir a la vía penal, mediante la figura del despojo, la cual es similar al robo de bienes muebles pero en esta ocasión será por “bienes inmuebles” ya que la persona que no quiere desalojar está habitando un inmueble que es de tu propiedad y justificadamente le estas solicitando que desaloje el inmueble porque ya no puede ser habitado.
Al negarse a desalojar el inmueble por una causa legítima, violando un aviso de terminación anticipada, como arrendador tienes la plena facultad para acudir ante el ministerio público y denunciar a esta persona por despojo, ya que si sigue habitando un inmueble que es de tu propiedad, y ya fue notificado que no se le puede rentar, por cuestiones de daño en la estructura, procederá el despojo, tal y como se encuentra estipulado en el artículo 237 del Código Penal, aplica cuando el inmueble es ocupado mediante violencia o engaño.
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