Un traspaso de un crédito hipotecario o sustitución de deudor, es un acto por el que transmites o cedes los derechos y obligaciones de tu crédito hipotecario y el comprador asume toda la responsabilidad de continuar pagando el crédito original el cual debe quedar a su nombre.
Como comprador es importante que estés informado de la situación actual del inmueble, así como haber verificado la identidad de la persona que cede los derechos y obligaciones, para evitar ser víctima de engaños, ya que se trata de una sustitución de deudor, por ello te pedimos que tengas cuidado ya que varias personas han resultado estafadas con contratos que no tienen validez jurídica alguna, porque en la mayoría de las veces, les pide algún tipo de anticipo económico y resulta que las personas a las que se les entregó el efectivo no eran titulares del crédito.
Algunas de las causas más comunes por las que alguna persona quiere realizar un traspaso son:
* Porque el titular ya no pueden pagarlo.
*Quieren otra vivienda mejor ubicada.
*Hay personas que están pasando por un divorcio y requieren liquidar la propiedad.
*La zona donde tienen el crédito es insegura o les queda muy lejos del trabajo.
Las complicaciones de un traspaso de un crédito hipotecario se pueden dar en primera instancia, por que como se trata de una sustitución del deudor, este debe ser autorizado por la institución financiera entiéndase banco, hipotecaria o el Infonavit a la cual le debe el vendedor y la persona que se quedará con la vivienda tiene que pasar los criterios que establece el banco para el otorgamiento de créditos, como cualquier solicitante, si el banco considera que el nuevo sujeto de crédito no reúne los requisitos necesarios para otorgarle el crédito, no se autoriza el traspaso.
En dado caso de que se apruebe el traspaso, el trámite se tiene que hacer ante notario público y con la presencia de la institución financiera que tiene la hipoteca ya que es importante que legalmente tanto la propiedad como el crédito deben quedar a nombre del comprador.
Ten en cuenta que muchas personas que no estaban bien informadas resultaron engañadas y estafadas por contratos que no tienen validez jurídica alguna, al no haber sido realizados ante notario y con la verificación correspondiente de la identidad del que cede los derechos y de los gravámenes que tiene la propiedad.
Una creencia muy típica y por ende error muy grave, es que el dueño del inmueble piense, de manera equivocada, que sólo se traspasa la hipoteca y ya.
Además del traspaso del crédito, se debe acordar un precio justo de acuerdo al valor real de la vivienda que el comprador debe liquidar en efectivo la diferencia entre el precio pactado, y el monto que se adeuda a la institución financiera.
Hay otra opción más sencilla que traspasar tu crédito y simplemente es poner a la venta la propiedad, olvidamos que una casa o departamento se puede vender aunque esté hipotecada, solo se pacta un precio justo por la vivienda y al momento de la firma ante notario, se paga en primera instancia la deuda de hipoteca y el resto se lo queda el vendedor.
El comprador puede liquidar la vivienda con su propio dinero, o puede solicitar o utilizar un crédito hipotecario con la misma institución de crédito que el vendedor tiene, esto según sea su conveniencia o situación financiera. En este caso te demostramos que no fue necesario traspasar el crédito actual.
Que te digan que una casa hipotecada vale menos es un mito y una gran mentira ya que hacer este tipo de transacción no influye para nada en el valor de la propiedad. “No te dejes engañar por esto, ni como vendedor, ni como comprador”.
La única forma legal de garantizar que la persona que vende es realmente el dueño de la casa, y que ésta se encuentra actualmente hipotecada es mediante un Notario ya que este tiene que citar al banco que otorga la hipoteca para que reciba el pago completo de la deuda, y se proceda a la cancelación de la hipoteca del vendedor, y en caso de que el comprador desee utilizar un crédito hipotecario con la misma institución de crédito, en el mismo acto de compra-venta se constituye la hipoteca a favor del comprador, quien queda como propietario del inmueble y también como deudor de su propia hipoteca.
Con estos consejos dejamos claro que no fue necesario el Traspaso del crédito hipotecario y que tampoco es la única opción. Si queremos vender nuestra propiedad simplemente hay que hacer eso: ponerla a la venta y asesorarse bien.
