CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES CON CRÉDITO HIPOTECARIO
Contrato de compraventa de bienes inmuebles con crédito hipotecario que celebran por una parte _______________________, representada por _________________________, y por la otra _______________________, representada por _________________________, a quienes en lo sucesivo y para los efectos de este contrato se les denominará “LA VENDEDORA” y “LA COMPRADORA”, respectivamente, mismo que se celebra al tenor de las declaraciones y cláusulas siguientes:
DECLARACIONES
- Declara el representante de “LA VENDEDORA”:
- Que su representada, según lo comprueba con el testimonio de la escritura pública número ____________, otorgada en fecha _____________________, ante el Notario Público número ___________, el C. Lic. _________________________, e inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de _________________ bajo __________________, y con Registro Federal de Contribuyentes __________________, es una sociedad mexicana constituida legalmente de acuerdo con las leyes que rigen en la República Mexicana, con domicilio social ubicado en _____________________________.
- Que cuenta con las facultades suficientes para celebrar en su nombre y representación el presente contrato, poderes que le fueron otorgados en escritura pública número ______________, otorgada en fecha _______________________, ante el Notario Público número ___________, C. Lic. _______________________.
- Que su representada es legítima propietaria del inmueble ubicado en __________________________.
- Acreditando, dicha titularidad mediante escritura pública número ____________, otorgada en fecha ________________________, ante el Notario Público número __________ de ____________________, C. Lic. ________________________, e inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de ______________ bajo _________________.
Declara el representante de “LA COMPRADORA”:
- Que es mayor de edad y no tener impedimento legal alguno para contratar por derecho propio.
- Que conoce perfectamente la forma en que operan créditos hipotecarios de interés social para adquirir vivienda, bajo las normas, condiciones y obligaciones que establece “LA VENDEDORA”, que reúne los requisitos necesarios para que le sea dado un crédito de esta naturaleza y que tiene capacidad jurídica par asumir derechos y obligaciones que adquiere en este contrato.
- Que señala como domicilio para todos los efectos a que hay lugar el ubicado en ________________________.
Ambas partes declaran que es su voluntad celebrar el presente contrato de compraventa, bajo el régimen de propiedad en condominio y con garantía hipotecaria de bien inmueble, quedando sujetas al Tenor de las siguientes:
CLÁUSULAS
PRIMERA. LA VENDEDORA vende y LA COMPRADORA compra con la garantía hipotecaria de que se habla en este documento, el departamento ubicado en _________________________, conjuntamente con las áreas comunes, linderos, plano de localización y cajón de estacionamiento, señalados en el anexo ___________.
SEGUNDA. El precio total de la compraventa sería el que impere al momento de la escrituración, acorde a la fijación que haga, para el mes en que se firma la escritura el Banco ___________________,a través de ________________, para viviendas de interés social, mismo que deberá ser cubierto en la siguiente forma:
- El precio que rige actualmente es de $__________ (________________________), el cual sufrirá modificaciones de acuerdo al párrafo anterior, al momento de la firma de escrituras.
- La cantidad de $__________ (________________________), misma que es cubierta a la firma del presente contrato.
- La cantidad de $__________ (________________________), a pagar el día ______________ con un interés ordinario equivalente a la tasa que fije el Banco ______________; para los prestamos que realizan las Sociedades Nacionales de Crédito, acorde al artículo ____________ de la Ley Federal de Protección al Consumidor.
- La cantidad de $__________ (________________________), que se cubrirá al momento de la firma de la escritura de compraventa a través del pago que haga LA COMPRADORA a LA VENDEDORA o bien garantizando con hipoteca bancaria de acuerdo a la tabla de amortización que proporcione la institución que otorgue el crédito y de acuerdo a los lineamientos marcados por el Banco ______________, a través del Fondo de Operación y Descuento Bancario ala Vivienda, siendo la mensualidad vigente de $__________ (________________________) cada una con intereses incluidos de al __________% anual sobre saldos insolutos y con vencimiento a partir de __________ días posteriores a la firma de la escritura.
Los intereses pactados en este instrumento, podrán variar de acuerdo a lo que marque el Banco ______________, a través del FOVI, para los diferentes periodos.
Para documentar la presente operación LA COMPRADORA suscribe ____________ pagarés a favor de LA VENDEDORA y que no son negociables por formas parte de este contrato, devolviéndose los mismo a la firma de la escritura correspondiente y al liquidarse el saldo de la operación ya sea por cuenta de LA COMPRADORA O por medio de institución bancaria otorgante del crédito.
De producirse un aumento en el precio según lo establecido en el primer párrafo de esta cláusula, lo pagará LA COMPRADORA en el momento de la firma de la escritura definitiva, el cual sería por el porcentaje que represente dicho incremento y sólo operará por el saldo insoluto.
TERCERA. En caso de que LA COMPRADORA incurra en mora respecto a los pagos a que se obliga en este contrato, deberá pagar intereses moratorios por el __________% mensual, sobre el total de la cantidad en mora y serían preferentes a cualquier pago que haga LA COMPRADORA y se aplicará en la cuenta de las amortizaciones vencidas por orden riguroso de antigüedad.
Estos intereses moratorios se computarán por meses completos, aún cuando LA COMPRADORA, solo haya incurrido en mora por una fracción del mes.
CUARTA. Los pagos a que se refiere la cláusula Segunda de este contrato, deberán hacerse en la caja receptora de pagos instalada en el domicilio de LA VENDEDORA cito en ________________________ y que en lo futuro LA VENDEDORA señale a LA COMPRADORA mediante aviso hecho en forma fehaciente. LA COMPRADORA señala como domicilio para oír notificaciones, así como para recibir toda clase de documentos; el ubicado en el inmueble objeto de este contrato.
QUINTA. LA VENDEDORA entregará la vivienda en condominio, materia del presente contrato con todos sus accesorios y en condiciones habitables, a la firma de la escritura de compraventa. Pudiendo prorrogarse dicho plazo hasta por __________ días naturales en razón de cualquier interrupción involuntaria a la construcción o en su acabado final, lo cual no es motivo para que LA COMPRADORA deje de cumplir con las obligaciones pactadas.
SEXTA. LA COMPRADORA se obliga a tomar posesión del departamento, objeto de esta compraventa, en la fecha que se establece en la cláusula Quinta, firmando la toma de posesión sobre el citado departamento, la que servirá de base para hacer valer las reparaciones de los detalles y vicios ocultos que pudiera presentar el inmueble.
A partir de la fecha en que LA COMPROBADORA reciba la posesión material del inmueble objeto de este contrato, contribuirá con los gastos de conservación y administración del condominio, de acuerdo con su indiviso y pagará los gastos , impuestos, derechos o servicios que cause la posesión o el uso de los bienes que recibe.
SÉPTIMA. Las partes conviene en elevar a escritura pública el presente contrato por conducto del notario que designe la Institución Bancaria que otorga el Crédito Hipotecario, o en su defecto ante el notario que designe LA VENDEDORA debiendo comparecer a la firma en el lugar, día y hora en que se le requiera por simple aviso hecho en forma fehaciente.
LA COMPRADORA no podrá ceder, rentar, enajenar, gravar yen manera alguna traspasar los derechos que adquiere en virtud de este contrato, sino con el consentimiento previo, por escrito y la comparecencia de LA VENDEDORA el cual sólo podrá concederse si LA COMPRADORA se encuentra al corriente en todas y cada una de las obligaciones que resultan a su cargo y el pago de un __________% del valor de venta por concepto de “derechos de cesión”.
OCTAVA. LA COMPRADORA deberá cubrir:
- Al tomar posesión los gastos que correspondan por introducción de Energía Eléctrica, cableado telefónico exterior, seguros de vida y otros siniestros, cantidades que deberán estar cubiertas previamente a la escrituración y las cuales acepta desde este momento LA COMPRADORA, previa comprobación de los mismos.
- El equivalente a _________ veces el salario mínimo diario correspondiente al Distrito Federal, por concepto de su aportación para la creación del fondo revolvente de mantenimiento del condominio, el cual será trasmitido al administración del mismo.
Lo anterior se hace con apoyo en la Ley de Condominios para el Distrito Federal y el Reglamento Interior del Condominio. Pago a realizarse al elevarse a Escritura Pública el Condominio materia de este contrato.
- Los gastos que resulten de la firma de escrituras de compraventa y reconocimiento de hipoteca en si caso, de LA VENDEDORA, con excepción del I.S.R. que es a cargo de LA VENDEDORA.
- A partir de la fecha de toma de posesión del bien material del contrato, los impuestos, derecho, cuotas, aprovechamientos y servicios que en forma proporcional correspondan al departamento, así como los gastos de administración y conservación del condominio.
- La cantidad de $__________ (________________________), que LA VENDEDORA mandará realizar respecto a la solvencia económica de LA COMPRADORA, cantidad que deberá ser cubierta antes de la escrituración respectiva.
- Tres días antes de firmar las escrituras respectivas, cubrirá a LA VENDEDORA la comisión por apertura de crédito que cobre la Institución Crediticia que financie la operación, importe que representa el __________% sobre el monto del crédito.
Quedará a criterio de la institución bancaria el importe especificado en el párrafo anterior.
- asimismo, el pago de avalúo bancario para hipoteca, primas de seguro de vida de los acreditados y seguros de daños del inmueble, que se deberá cubrir tres días hábiles antes de la firma de la escritura respectiva previa comprobación de los mismos.
- El pago conforme a la Ley del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles.
NOVENA. LA VENDEDORA se hace responsable por los defectos o vicios ocultos del departamento vendido, por un término de doce meses contados a partir de la fecha de entrega, de conformidad con lo establecido por el artículo ___________ de la Ley Federal de Protección al Consumidor.
En el momento de recibir la posesión, LA COMPRADORA reportará a LA VENDEDORA los detalles que se puedan observar a simple vista, tales como alfombras, cortinas, cortineros, herrajes, cerraduras, ventanas, vidrios, pintura, llaves, chapas, muebles de baño y cocina, etc., los cuales serán reparados dentro de los días siguientes de recibido el reporte.
Dentro del plazo máximo e improrrogable de 30 días de recibida la posesión, LA COMPRADORA deberá presentar una lista de detalles que no pudieron ser observados el día de la toma de posesión, tales como el funcionamiento de enchufes, interruptores, contactos, apagadores, mismo que se enviarán a reparar previa aprobación de LA VENDEDORA, sin perjuicio a lo ordenado por el artículo ____________ de la Ley Federal de Protección al Consumidor. Las garantías ofrecidas no amparan los aparatos y equipos electrónicos existentes en el edificio, lo que incluye las áreas comunes y el área privativa motivo de la venta, estos tendrán la garantía que otorgue el fabricante de los mismos.
DÉCIMA. El banco que otorgue el crédito hipotecario, tomará de las compañías que juzgue pertinentes, los seguros de vida para los acreditados y para cubrir posibles siniestros que sufra el inmueble tales como explosión, terremoto, incendio, etc., para garantizar el propio Banco al momento del deceso o siniestro los saldos insolutos que por concepto de capital, intereses y accesorios se le adeuden.
DÉCIMA PRIMERA. En caso de RESCISIÓN del presente contrato se procederá de acuerdo en lo dispuesto en los artículos _______________ de la Ley Federal de Protección al Consumidor.
DÉCIMA SEGUNDA. LA VENDEDORA, podrá dar por vencido anticipadamente el plazo estipulado en el inciso ___________ de la cláusula segunda de este contrato y solicitar el cumplimiento del pago a través de los Títulos del Crédito o la RESCISIÓN del presente contrato, si LA COMPRADORA, incurriese en alguno de los casos que a continuación se detallas:
- La falta de pago señalado en el inciso d) de la cláusula segunda.
- La falta de uno o más pagos señalados en la cláusula octava, a excepción del inciso d) de dicha cláusula.
- Porno cubrir el Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles, atento a lo dispuesto por el artículo ___________, y demás relativos de dicha Ley, tres días antes de firmar las escrituras de compraventa y mutuo con interés y garantía hipotecaria.
- Si la Institución Bancaria no aceptará a LA COMPRADORA como sujeto de crédito, si le fueran embargador a LA COMPRADORA los derechos derivados de este contrato.
- Si le fueren gravados por terceras personas o éste cediere sus derechos sobre el departamento motivo del presente contrato, sin haber obtenido el consentimiento de LA VENDEDORA, en los términos que señala en al cláusula Décima Tercera.
- Si LA COMPRADORA se encontrase en alguno de los supuestos que se establecen en el artículo ____________ del Código Civil y sus correlativos.
- Si se negare a recibir dentro del plazo convenido la posesión del departamento.
- Si no concurriese en el día, hora y en el lugar que se le indique a firmar ante el Notario designado las escrituras respectivas.
DÉCIMA TERCERA. En caso de RESCISIÓN de este contrato por causa de LA COMPRADORA, ésta en su caso, devolverá a LA VENDEDORA, de inmediato la posesión del departamento objeto de este contrato, desocupándolo y entregándolo en las condiciones en que lo recibió con las mejoras que haya hecho si las hay, sin obligaciones de LA VENDEDORA de hacer ninguna compensación por dichas mejoras que haya hecho si las hay, sin obligación de LA VENDEDORA una renta mensual que fijarán peritos por el uso que haga de la dependencia objeto de este contrato, calculada dicha suma desde la fecha de toma de posesión de la dependencia hasta que la misma sea entregada a LA VENDEDORA, y también LA COMPRADORA pagará el demérito que presente la localidad, según dictamen pericial.
DÉCIMA CUARTA. En caso de RESCISIÓN de este contrato, tanto forzosamente como por mutuo consentimiento, las partes convienen en:
- LA COMPRADORA deberá entregar la posesión, materia de la dependencia, objeto de este contrato, dentro del plazo convenido y previsto en la cláusula Décima Tercera.
- LA COMPRADORA, pagará los gastos de administración y otros adeudos a cargo de la dependencia objeto de este contrato para devolverla a LA VENDEDORA libre de adeudos, gravámenes y cargas fiscales.
- En caso de que LA COMPRADORA no cumpla oportunamente con lo estipulado en el inciso anterior, dentro del plazo que establece la cláusula Décima Tercera. LA COMPRADORA autoriza a LA VENDEDORA, a realizar los pagos que impliquen el incumplimiento y a que ésta los retenga compensándolos con las cantidades que le correspondan de acuerdo con el inciso siguiente.
- LA VENDEDORA elabora a LA COMPRADORA una liquidación de acuerdo con el artículo ____________ del Código Civil.
- En el supuesto de RESCISIÓN de este contrato por causas imputables a LA COMPRADORA diferentes a la mencionada en la cláusula Sexta, conviene ésta, en pagar a LA VENDEDORA a título de pena convencional, el _________% del precio total del inmueble que se estipula en la cláusula Segunda del presente.
DÉCIMA QUINTA. La operación de este contrato se hace considerando el departamento en cuestión y sus copropiedades ad-corpus y no ad-mesuram por lo que cualquier diferencia que resulte en las medidas expresadas fuere en más o menos no dará lugar a reclamación entre las partes o al ajuste en el precio.
DÉCIMA SEXTA. LA COMPRADORA manifiesta que ha leído este contrato, que lo ha entendido y que conviene a comprometerse a sus términos y condiciones.
Asimismo, las partes conviene que el presente contrato es la completa y total declaración de las obligaciones entre ellas y dejan sin efecto todas las propuestas y contratos previos, orales o escritos y todas las demás comunicaciones relacionadas con el asunto de este contrato. Las partes declaran que son mayores de edad y capaces de obligarse; que en este contrato no existe dolo, violencia o lesión; que el precio es justo y equitativo.
DÉCIMA SÉPTIMA. Para la INTERPRETACIÓN y controversia que pudiera suscitarse por la firma del presente contrato, las partes se someten a la competencia de los Tribunales de la Ciudad de _________________, renunciado por este hecho a cualquier otro que pudiera corresponderles por razón de sus domicilios presentes o futuros y sin perjuicio de la competencia de la Procuraduría Federal del Consumidor.
Leído que fuel el presente contrato y enterados los comparecientes de su contenido y alcance legal, firma el mismo en __________________,en fecha _______________________, ante y con los testigos de ley, para que surta sus efectos legales.
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COMPRADORA
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VENDEDORA
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TESTIGO
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TESTIGO
